不動産関係に関するよくあるご質問

よくあるご質問

不動産関係

行方不明の賃借人が,駐車場に自転車を放置しているのですが,撤去してもいいですか。
Q.
私は駐車場を貸しているのですが,賃借人が古い自動車を置いたまま,行方不明になってしまいました。賃料の支払いも1年以上滞納していて,連絡も全く取れません。自動車を処分してもいいでしょうか。


A.
残念ながら,放置されている自動車を無断で処分することはできません。
自動車の所有権は賃借人にありますので,賃貸人がその自動車を無断で処分すると,器物損壊罪(刑法261条)に該当することになります。また,後日,賃借人から損害賠償を請求される可能性もあります(自力救済の禁止)。
したがって,自動車を処分するためには,以下のような法的手続(訴訟・強制執行)を経る必要があります。

1,賃貸借契約の解除

まず,駐車場の賃貸借契約を解除する必要があります。賃借人が行方不明になってもその賃借人との賃貸借契約は有効に存続しています。
したがって,駐車場の明け渡しを求めるためには,まず,賃貸借契約を終了させることが必要となります。

本件によると,賃借人は1年以上も賃料を支払っていないとのことですので,賃料不払を理由として,賃貸借契約を解除することができます。

賃料不払を理由に解除する場合には、まず、賃借人に滞納額を一定期間内に支払うように催告通知を発送する必要があります。それでも賃料が支払われない場合に、解除の意思表示をすることで賃貸借契約が解除できます。

この催告通知は,内容証明郵便で送るのが一般的です。ただし,本件のように,賃借人が行方不明の場合は,内容証明郵便で送っても賃借人には届かず,催告の効力は生じません(意思表示は,相手方に届かなければ効力が生じません)。

そこで,こういった場合には,公示送達による意思表示の到達を利用します。

この公示送達という制度は,送付先が不明の場合に,送達内容を裁判所の掲示板に2週間以上掲示することによって、相手方が実際にその送達内容を見たかどうかにかかわらず、相手方に到達したものとみなすという制度です。

したがって,公示送達によれば,相手方が書類を受け取らなくとも送達の効力が生じることになります。

2,民事訴訟

催告の効力が生じた後は,賃貸人は,賃借人に対し,土地明渡請求・未払賃料請求訴訟を提起し,裁判所に提出する「訴状」において契約解除の意思表示をすることになります。

この訴状の送達も,先ほどの「公示送達」の制度を利用することによって,解除の意思表示についても到達の効果が生じることになります。

なお,行方不明の賃借人が裁判所へ出頭することは考えられませんので,通常は1回の口頭弁論のみで終結し,その後,判決が言い渡されます。

3,強制執行手続

判決が出ても,それだけで自動車を勝手に処分することはできません。裁判所の執行官に対して,土地明渡の強制執行の申立てをする必要があります。
この強制執行の手続きでは,執行官が,自動車を搬出,保管し,保管後においても賃借人が引き取らない場合には,これを売却することになります。ただ,自動車に価値があると認められないような場合には,実務上,廃棄処分することもあります。

4,まとめ

以上のような手続きを経て,放置自動車を処分することになります。
このような方法は時間もお金もかかりますが,手続きさえ経ておけば,賃借人から責任追及されることはありません。
したがって,ご質問のような場合もきちんと法的手続きをとりましょう。

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